El Gobierno cubano da precisiones sobre la modificación de la Ley General de la vivienda
¿Cuáles son las principales modificaciones que establece el Decreto Ley No 322 modificativo de la Ley General de la Vivienda, que se publicó el 5 de septiembre en la Gaceta Oficial y que se pone en vigor el 5 de enero de 2015?
Este Decreto Ley extingue el Instituto Nacional de la Vivienda –INV- y el Ministerio de la Construcción –MICONS- asume sus principales funciones y la rectoría de la aplicación de la política de la Vivienda en el país.
El MICONS crea una Dirección General y una Dirección de Asuntos Legales de Vivienda, para cumplir entre otras las siguientes funciones:
Elaborar propuestas de la política general de la vivienda y sus urbanizaciones y la rectoría técnica del proceso inversionista para estos programas constructivos.
Organizar el control del fondo de viviendas, su estado y evolución;
Establecer la política para el aseguramiento de los servicios de proyectos, asesoría técnica y servicios técnicos constructivos a la población por esfuerzo propio;
Implementar, controlar y coordinar la aplicación de la Ley General de la Vivienda y demás disposiciones complementarias; incluyendo las disposiciones sobre reclamaciones de derecho y litigios; ocupantes ilegales y convivencia.
Regular, establecer y controlar la aplicación de las disposiciones y regulaciones de las viviendas vinculadas, medios básicos y edificios multifamiliares;
Regular y controlar la confiscación de viviendas en el marco de su competencia, conforme la legislación vigente.
El resto de las funciones se trasladan a otros Ministerios, Órganos, Organismos y Entidades:
Instituto de Planificación Física todo lo referido a la construcción de viviendas por esfuerzo propio de la población y lo referido a reclamaciones y litigios relacionados con solares yermos, DPS y medidas y Linderos. Temas que serán ampliados por la Vicepresidenta del IPF.
Ministerio de Trabajo y la Seguridad Social sobre el arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios que será ampliado por el director del MTSS.
OACEs el control, declaración, contratación y cese de viviendas Vinculadas y Medios Básicos que las posean como parte de su patrimonio.
Sistema de Tribunales lo referido a reclamaciones y litigios relacionados con la propiedad de la vivienda siempre que los títulos sean notariales o judiciales. Incluye además, la división y permutas obligatorias.
MINJUS permutas donde exista al menos una vivienda vinculada o medio básico.
Transformaciones al Sistema de la Vivienda
Tanto en la instancia provincial, como municipal se fusionan las Direcciones de Viviendas con las Unidades Inversionistas a cada Nivel y se denominan las DPV y DMV.
El Programa del Arquitecto de la Comunidad que presta servicios de proyectos y servicios técnicos a la población, fundamentalmente para la construcción por esfuerzo propio, se constituyeron en Empresas de Arquitectura y Servicios Técnicos con similares funciones.
La subordinación de las DPV, DMV, Empresas de Arquitectura y Servicios Técnicos se mantendrán subordinadas a los OLPP, en sus respectivas instancias.
Los trámites de la población se continuaran realizando en las Oficinas de Tramite de la Vivienda y en los municipios donde no existen en las direcciones municipales de vivienda.
Sobre el Reglamento de viviendas vinculadas y medios básicos
El Reglamento de Viviendas Vinculadas y Medios Básicos. Aspectos relevantes:
Se reduce el término legal de ocupación de las viviendas vinculadas de 20 años a 15 años.
En las viviendas medios básicos su permanencia será de uso temporal, o sea por el tiempo que requiera la función que realizará el arrendatario y no para resolver problemas habitacionales.
El pago de las viviendas vinculadas será al 100% del precio legal inicial, el que se pagará en 180 mensualidades (15 años).
Todos los medios básicos pagarán uso y disfrute de la vivienda durante el tiempo de permanencia en el mismo.
Los titulares de viviendas vinculadas que, de acuerdo con las regulaciones vigentes, tienen derecho a adquirir la propiedad a los 20 años, pueden optar por la misma al arribar a los 15 años, aplicando lo normado por las nuevas disposiciones.
Los arrendatarios realizarán a su costo la conservación, mantenimiento y rehabilitación de la vivienda vinculada.
A partir del 5 de enero los jefes de los órganos, organismos de la Administración Central del Estado, entidades nacionales, organizaciones políticas, de masas y sociales, en un período de seis (6) meses a partir de la entrada en vigor del presente Reglamento, realizan la depuración de su fondo de viviendas vinculadas y medios básicos para ajustar las viviendas de su patrimonio a las necesidades de sus dependencias y suprimir las irregularidades existentes.
Principales disposiciones de la nueva Ley
Belkys Serrano Tejerizo, Vicepresidenta del Instituto de Planificación Física, reconoció que a partir de los cambios aprobados por el Consejo de Ministros, sobre los trámites de la población referidos a la Vivienda (Lineamiento 297) y al fortalecimiento del Ordenamiento Territorial y el Urbanismo (Lineamiento 120), se decidió perfeccionar el funcionamiento, estructura y composición de los sistemas de Vivienda y Planificación Física.
Se instrumenta mediante el Decreto Ley 322 del 31 de julio 2014, Modificativo de la Ley General de la Vivienda y varias normativas complementarias, entre ellas:
Resolución 54/14 del Presidente del IPF “Procedimiento para cumplir las funciones que se traspasan a las direcciones municipales y provinciales de Planificación Física”.
Resolución 55/14 del Presidente del IPF “Procedimiento para la asignación de terrenos estatales a personas naturales para la construcción de viviendas por esfuerzo propio”
Fue publicado en Gaceta Oficial el 5 de septiembre 2014, se establece su puesta en vigor a los 120 días naturales (5 de enero de 2015).
Se cuenta con un cronograma de implantación actualizado que recoge las acciones a ejecutar durante este período, entre ellas organizativas, de capacitación, divulgación, aseguramiento y control.
Se traspasan del Sistema de la Vivienda al de Planificación Física, las siguientes funciones:
Expedir las licencias y autorizaciones para la realización de acciones constructivas sobre la vivienda.
Establecer y controlar las normas para el mejor funcionamiento de los asentamientos urbanos y rurales.
Asignar los terrenos estatales a las personas naturales que los soliciten para construir viviendas.
Certificar la habitabilidad de las viviendas terminadas que cumplan las regulaciones urbanas y constructivas.
Emitir el Dictamen Técnico para la descripción y tasación de las viviendas.
Aprobación de la certificación de medidas y linderos de las viviendas, del traspaso de solares yermos y azoteas, así como el ejercicio del derecho de tanteo a favor del estado.
Representar al Estado Cubano ante los Organismos Internacionales en el ámbito de los Asentamientos Humanos y el Hábitat.
Conocer y resolver los litigios y reclamaciones en torno a solares yermos, derecho perpetuo de superficie y medidas y linderos.
Principales mejoras
La política aprobada coadyuva al fortalecimiento del ordenamiento territorial y el urbanismo, y es parte del proceso de perfeccionamiento de los organismos de la administración pública.
Las funciones que se traspasan del Sistema de la Vivienda al Sistema de Planificación Física son instrumentos de control de la función estatal del organismo. Con estos se controlan el cumplimento de las determinaciones de los planes de ordenamiento referente al uso y destino del suelo, las redes técnicas, infraestructuras, la protección del medio ambiente, las regulaciones territoriales y urbanas, las normas técnicas de construcción, entre otras.
Persigue además facilitar y flexibilizar trámites para la remodelación, rehabilitación y construcción de viviendas.
En las normas jurídicas aprobadas se logra integrar y describir los procedimientos, se establecen los plazos y se definen acorde a las acciones constructivas que se pretenden ejecutar, los permisos que se requieren, partiendo que los trabajos de conservación que se realicen en un inmueble para protegerlos del desgaste y prolongar su vida útil, así como otros trabajos y acciones constructivas interiores en viviendas que no modifiquen fachada, ni afecten o transformen la estructura constructiva de la edificación, no necesitan trámite alguno.
También hay un grupo de gestiones que las direcciones de Planificación Física van a realizar de oficio y sin costo adicional para la población, tanto para la emisión de licencias y autorizaciones de construcción y otros relacionados con la habitabilidad de los inmuebles. Por ejemplo, todo lo que tiene que ver con las aprobaciones de organismos de consulta (Higiene, Protección contra incendios, Patrimonio, etc).
Se incluye un nuevo procedimiento para la asignación de terrenos estatales a personas naturales para la construcción de viviendas por esfuerzo propio. Esa asignación de terrenos se realizará en las áreas que estén definidas en los planes de ordenamiento y estén sometidas a un proceso de urbanización. El terreno a entregar deberá tener condiciones mínimas de urbanización para que las personas puedan comenzar a construir (trazado vial, solución de abasto de agua y evacuación de residuales, cobertura eléctrica), para que luego la vivienda sea habitable.
Las asignaciones de terrenos se realizarán por parte de las direcciones de Planificación Física a los casos aprobados por los Consejos de Administración municipales, en correspondencia con las causales y prioridades establecidas en las normativas, para su entrega.
Al recibir el terreno estatal las personas deberán comenzar la ejecución de la obra en el término de un año, que podrá ser prorrogado por un año más. Si no se ha construido en el terreno entregado durante ese período, podrá cancelarse la asignación, pues existe una necesidad creciente de terrenos para construir viviendas.
Se norman los procedimientos para la compra, venta, donación y permuta con el Estado de solares yermos, al igual que la cesión y uso de azoteas, ya sea con pago o sin él, como alternativas de áreas y espacios para construir.
Se logra también concentrar en el Sistema de la Planificación Física todos los trámites relacionados con la descripción, tasación y la certificación de medidas y linderos. Actualmente, el sistema de la Vivienda hace ese trámite en las viviendas y sus terrenos correspondientes, en tanto Planificación Física lo hace en inmuebles y terrenos estatales.
Se define un procedimiento para la solución de litigios y reclamaciones en torno a los solares yermos, el derecho perpetuo de superficie, las medidas y los linderos, definiéndose todos los pasos que la población debe dar ante una situación de este tipo, qué términos son los establecidos y a qué instancia le corresponde darle solución o respuesta a su reclamación.
A la puesta en vigor del Decreto Ley y sus normativas complementarias (5 de enero 2015), la población realizará estos trámites en las Oficinas de Gestión de Trámites de la Vivienda, que existen en la mayoría de los municipios del país. En aquellos territorios que no se cuenten con estas oficinas se dirigirán a la Dirección Municipal de Planificación Física.
Se recomienda a la población que ante la necesidad de realizar acciones constructivas revisen detalladamente los trámites que se establecen para cada caso, contenidos en la Resolución 54 del Presidente del IPF, y busquen asesoría en las direcciones de Planificación Física sobre procedimientos y regulaciones urbanas aprobadas para cada localidad.
Menos trámites para el arrendamiento
Jesús Otamendiz, director de Empleo del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, aseguró que el Decreto Ley No. 322 de 31 de julio de 2014 ”Modificativo de la Ley General de la vivienda”, asigna al Ministerio de Trabajo y Seguridad Social la función de dirigir y controlar la actividad de arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios, por lo que en cumplimiento de lo establecido en su Disposición Final Cuarta, se emitió por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, la Resolución 33 de 2014 que contiene el “Reglamento para el arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios”, donde se faculta a las direcciones de Trabajo municipales a autorizar el ejercicio de esta actividad por cuenta propia y las disposiciones que regulan el ejercicio la misma.
Este reglamento se pondrá en vigor el 5 de enero de 2015, por lo que a partir de dicha fecha, las personas interesadas en ejercer la actividad, en lugar de acudir a las direcciones municipales de la Vivienda, como lo hacían anteriormente, deben acudir a las direcciones de Trabajo municipales, para lo cual presentan la misma documentación que se exigía anteriormente. En este proceso se perfecciona el término del trámite, al reducirse de 15 días, a un plazo no mayor de 5 días, la autorización para el ejercicio de la actividad.
Es importante destacar, como parte del proceso de ordenamiento y control de esta actividad, que las personas que se autoricen a arrendar viviendas, habitaciones y espacios tendrán, además de los deberes generales para los trabajadores por cuenta propia, deben:
a) permitir el acceso de los inspectores facultados cuando estos, en el ejercicio de sus funciones, lo requieren;
b) mostrar en ocasión de las inspecciones, los documentos relacionados con el arrendamiento y la titularidad de la vivienda;
c) no permitir que los arrendatarios perturben el orden, las normas de convivencia y la tranquilidad ciudadana; entre otros.
También cabe significar que para cumplir de forma ordenada con el traspaso de estas funciones, se elaboró un cronograma de trabajo conjunto con el Instituto Nacional de la Vivienda, en el cual participarán activamente los gobiernos locales y las direcciones de Trabajo y de la Vivienda, los que se subordinan a estos órganos, donde se le presta especial atención a las acciones referidas a la preparación de los cuadros y especialistas que participan en la tarea en los diferentes niveles de dirección, así como al control de los recursos humanos, materiales y financieros, de forma tal que a inicios del próximo año, las direcciones de Trabajo estén listas para asumir esta función.
Fuente: Intervenciones de los Panelistas en la Mesa Redonda sobre las Transformaciones del Sistema General de la Vivienda, 23 de septiembre de 2014.
